Некоторые вопросы распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельными участками, находящимися в собственности Ставропольского края

Уважаемые коллеги!

Реформирование земельных отношений в России имеет многолетнюю историю. Чтобы разобраться в сегодняшней ситуации, стоит вспомнить о событиях, которые происходили в этой сфере в начале 90-х годов. Именно тогда в России началась очередная земельная реформа, направленная на распределение земли между гражданами и передачу земли в частную собственность граждан и юридических лиц. В основе этого процесса было как создание новых институтов и правовых механизмов земельной реформы, так и необходимость обеспечения преемственности правового регулирования земельных отношений. Закон РСФСР «О земельной реформе» и Земельный кодекс РСФСР 1991 года легли в основу формирования земельного законодательства, а в Конституции Российской Федерации 1993 года закреплялось, что земля может находиться не только в государственной, но и муниципальной, и в частной собственности. Последовавшее за их принятием десятилетие стало важным, но противоречивым и сложным периодом развития законодательства о земле. Если в отношении ключевых направлений земельной реформы разногласий практически не было, то система земельного законодательства вызывала много дискуссий. Ко времени принятия в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство отличали низкий уровень системности, большое количество пробелов и противоречий. Однако общие направления и идеи земельных преобразований реформенного периода остались сохраненными. Земельный кодекс 2001 года обозначил очередную веху в развитии земельных отношений. С этого времени земля реально становится объектом права, появляется возможность купли-продажи земель, внесения в качестве взноса или залога. Также с принятием нового кодекса был введен основной принцип пользования землей - платность. Если ранее земля предоставлялась бесплатно, то с 2001 года появляется новое требование: земля должна передаваться либо в собственность, либо в аренду. Постоянное бессрочное пользование сохранилось только для государственных учреждений и органов государственной или муниципальной власти. В свете этих нововведений все предприятия и юридические лица обязаны переоформить в собственность либо в аренду земельные участки, на которых располагались их предприятия. Гражданам же кодекс установил не обязанность, а право оформить земельные участки в собственность или взять их в аренду.

Вопросы владения, пользования и распоряжения земельными участками сельхозназначения стали решаться с 2003 года, даты вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В настоящее время этот аспект земельных отношений в нашем крае имеет особую значимость.

Перед вашими подразделениями по управлению имуществом, как и перед нашим министерством ежедневно стоит задача по эффективному управлению имуществом, в том числе и землей. И в данной сфере часто приходится сталкиваться с необходимостью принятия решений по вопросам, требующим разъяснений и знания правоприменительной практики. Иначе говоря, часто предстоит решать задачи, требующие правовой оценки и экспертизы, без которых становится высокой вероятность принятия неоправданного, а подчас и несоответствующего закону решения.

В своем выступлении хочу остановиться на наиболее распространенных аспектах распоряжения земельными участками, которые мы проанализировали по итогам выездных приемов граждан, а также в ходе непосредственного взаимодействия с вами.

Хочу остановиться на теме разграничения госсобственности на землю. По процедуре данный вопрос можно разделить на два этапа.

Первый начинается с 2001 года, когда вступил в силу Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю», устанавливающий необходимость подготовки перечней земельных участков для их разграничения, направления их на утверждение в Правительство Российской Федерации. Итогом большой работы проведенной на территории нашего края, стали лишь два распоряжения Правительства Российской Федерации.

Второй период это установление иного порядка и оснований для разграничения государственной собственности на землю с июля 2006 года, которые действуют и сейчас. То есть отнесение к муниципальной или государственной собственности земельного участка в случае нахождения на нем объекта недвижимости или в случае предоставления участка унитарному предприятию, учреждению или органу власти. Между тем многими данная норма воспринимается в прошедшем времени. То есть считается, что участок должен был быть предоставлен до 2006 года. Это не так. И в настоящее время органы, распоряжающиеся земельными участками, вправе предоставлять в установленном порядке землю учреждениям, унитарным предприятиям и органам власти, что в свою очередь дает основание разграничить землю.

Также основанием для разграничения госсобственности на землю являются и вступившие в законную силу решения судов. Однако на практике такое встречается редко.

И не смотря на это большинство неразграниченных земель в нашем крае так и остаются неразграниченными.

Хочу отметить, что практически у всех территорий вопрос предоставления в аренду земель сельскохозяйственного назначения решается положительно. В большинстве случаев предоставление участков осуществляется по отработанной схеме через публикацию в средствах массовой информации, и если поступит одно заявление, то участок предоставляется по единственной заявке, а в случае поступления двух и более заявлений участок предоставляется в аренду на торгах. Тем не менее имеются особенности предоставления участков сельхозназначения отдельным категориям арендаторов.

Во-первых, это предоставление участков собственникам объектов недвижимости. Статьей 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что нормы этого закона не распространяются на участками, занятые объектами недвижимости. Предоставление таких участков должно осуществляться по правилам, установленным статьей 36 Земельного кодекса.

Второй случай – это предоставление участков крестьянским фермерским хозяйствам. Согласно статьи 81 Земельного кодекса гражданам, изъявившим желание вести крестьянское фермерское хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», статьей 12 которого установлен порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности без публикаций в средствах массовой информации.

Третьей категорией являются религиозные организации, казачьи общества, научно-исследовательские организации и образовательные учреждения сельскохозяйственного профиля, которым участки предоставляются в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса без предварительного и заблаговременного опубликования сообщений о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации.

Четвертый случай – это предоставление в аренду участков гражданам для сенокошения и выпаса скота, которое осуществляется без заблаговременной публикации.

Отдельного внимания заслуживает вопрос предоставления участков в аренду на торгах. Как известно законодательством предусмотрено проведение торгов только в форме аукциона или конкурса. Присутствующие здесь прекрасно знают принципиальные различия между этими формами.

В отношении аукционов хотелось бы отметить такие особенности как предмет аукциона и форма подачи предложений о размере арендной платы. Земельный кодекс отсылает нас к утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации правилам организации и проведения торгов, которыми установлено, что предметом аукциона является право на заключение договора аренды участка, однако победителем аукциона признается лицо, предложившее наибольший размер арендной платы. По этой схеме проводятся аукционы нашим министерством. Однако, в некоторых территориях предметом аукционов является право на заключение договора аренды, а победителем признается лицо, предложившее наибольшую цену за право заключить договор аренды. При этом размер арендной платы в договоре с победителем торгов рассчитывается как при заключении договора по единственной заявке. Иными словами говоря претенденты борются за договор с заранее установленной арендной платой и победитель просто делает единовременный взнос в местный бюджет. Практику проведения таких аукционов надо прекращать.

Отдельного внимания заслуживает контроль за обязательностью предоставления на государственную регистрацию договоров аренды. По итогам поведенных в разное время проверок можно сделать вывод, что в каждой территории имеются договоры аренды, не прошедшие государственную регистрацию. Поскольку в основном бремя регистрации возлагается на арендаторов, то именно они не обращаются за совершением регистрационных действий. Одни считают необязательным регистрировать договоры, у других нет денег, третьи вообще считают, что наличие у них на руках договора не требует дополнительных действий. Здесь надо четко отдавать отчет в том, что такие договоры считаются незаключенными и не порождают правовых последствий. В таких ситуациях рекомендуем в договоры и распорядительные акты о предоставлении участков в аренду включать пункт, устанавливающий срок, в течение которого арендатор должен предоставить договор на государственную регистрацию. Также можно письменно уведомлять арендатора о необходимости зарегистрировать договор. Наконец, никто не лишал органов, распоряжающихся участками, права самостоятельно подать договоры на регистрацию.

Выкуп земельных участков всегда порождает вопросы, связанные с расчетом выкупной стоимости, перечнями необходимых документов, а также с площадью участка подлежащего выкупу в случае если на нем расположен объект недвижимости.

На вопрос: «Обязательно ли применять льготную ставку в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости если заявитель не указывает на наличие у него этого права или если льготная цена будет больше рассчитанной исходя из десятикратной ставки земельного налога» можно сказать, что обязанность подтвердить наличие права на приобретение участка по льготной ставке всецело лежит на заявителе. Вместе с тем, если из представленных на выкуп участка документов следует наличие такого права, то выкупную стоимость независимо от воли лица необходимо рассчитывать по льготной ставке. А в случае когда льготная ставка превышает обычную рекомендуем разъяснять заявителям подождать поскольку в ближайшее время в краевой думе должен быть принят закон, содержащий норму устраняющую данное противоречие.

При рассмотрении заявлений о выкупе земельных участков следует иметь ввиду, что не все участки могут быть отчуждены.

Так арендатор земель сельхозназначения вправе выкупить участок только по истечении трехлетнего срока аренды. При этом земельные участки, предоставленные в соответствии с пунктом 5 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» гражданам для сенокошения и выпаса скота, религиозным организациям, учебным и научным организациям, казачьим обществам, выкупу не подлежат вообще. Также не подлежат выкупу отгонные пастбища.

Необходимо отметить, что законодательно не установлен порядок расчета выкупной стоимости полевых участков предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, а также участков, предоставленных для целей, не связанных со строительством. На наш взгляд не представляется возможным рассчитать выкупную стоимость земельных участков из земель населенных пунктов или из земель промышленности, которые хотят выкупить лица, владеющие ими на праве постоянного бессрочного пользования, в порядке переоформления этого права при отсутствии на таких участках объектов недвижимости.

Не меньше вопросов возникает и перечнем документов, необходимых для выкупа земель. И если по участкам, на которых расположены объекты недвижимости перечень необходимых документов утвержден приказом минэкономразвития России № 370, то по землям сельскохозяйственного назначения четкого перечня никто не устанавливал. То же самое можно сказать и о пакете документов, необходимых для предоставления земельных участков в собственность бесплатно.

Не менее животрепещущий вопрос это площадь отчуждаемого земельного участка собственнику объекту недвижимости если площадь участка и площадь занятая объектами недвижимости явно несоразмерны. С одной стороны если участок сформирован в свое время для эксплуатации объекта недвижимости, то не должна быть важна какова площадь участка и расположенного на нем объекта. С другой стороны не представляется каким образом должен быть отчужден участок площадью 50-100 гектаров, на котором расположен микроскопический объект, находящийся в частной собственности. Не думаю, что для эксплуатации таких объектов надо 100 гектаров. Однозначной позиции по данному вопросу нет ни в законодательстве, ни в судебной практике. Полагаем, что в случае явной несоразмерности необходимо делить земельный участок и предоставлять в собственность участок такой площади, которая действительно необходима для эксплуатации и обслуживания недвижимости. Здесь надо привлекать к участию органы архитектуры, предусматривать такие случаи в правилах землепользования и застройки, обращаться к специализированным организациям, могущим дать независимое заключение.

За столь небольшой промежуток времени, отведенный на мое выступление, я успел лишь частично коснуться аспектов распоряжения земельными участками и постарался в той или иной мере внести некоторую ясность в столь сложную и далеко не всегда понятную с точки зрения правоприменителя тему.

Спасибо за внимание!